주택임대차보호법 꼼꼼하게 따져보세요!

"전세 계약 만료가 다가오는데, 집주인이 나가라고 하면 어쩌죠? 보증금은 안전하게 돌려받을 수 있을까요?" 주택 임대차 계약, 복잡하고 어렵게 느껴지시나요? 걱정 마세요!

세입자를 위한 필수 정보, 주택임대차보호법의 핵심 내용(계약갱신청구권, 임대료 인상 제한, 최우선변제권)을 2025년 최신 개정 내용까지 반영하여 쉽고 명확하게 정리했습니다. 내 소중한 보증금, 안전하게 지키고 행복한 주거 생활을 누리세요!

전세/월세 걱정 끝! 주택임대차보호법 핵심 완벽 정리 (ft. 계약갱신청구권, 임대료, 최우선변제)

1. 주택임대차보호법, 왜 중요할까요?

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거 생활 안정을 보장하는 것을 목적으로 합니다.

임차인의 권리(계약갱신요구권, 임대료 인상 제한, 최우선변제권 등)를 강화하여 임차인을 보호하고, 임대인과의 분쟁 발생 시 해결 기준을 제시합니다.

2. 주택임대차보호법, 주요 내용은?

대항력: 임차인이 제3자(새로운 집주인 등)에게 임차권을 주장할 수 있는 힘
- 요건: 주택 인도(이사) + 주민등록(전입신고)
- 효과: 임차 주택이 경매, 매매 등으로 소유자가 변경되어도 임차인은 남은 계약 기간 동안 거주 가능, 보증금 반환받을 권리 유지
우선변제권: 임차 주택이 경매, 공매될 경우, 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리
- 요건: 대항력 + 확정일자
최우선변제권: 임차 주택이 경매, 공매될 경우, 소액 임차인은 다른 채권자보다 우선하여 일정 금액의 보증금을 변제받을 수 있는 권리
- 요건: 소액 임차인 (지역별 보증금 기준 이하) + 대항력
- 보호 범위: 지역별로 최우선변제금액 상이 (서울: 보증금 1억 6500만 원 이하, 최우선변제금액 5500만 원)

3. 계약갱신청구권, 몇 번이나 행사할 수 있나요?

임차인은 1회에 한하여 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년입니다.

행사 기간: 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 (2020년 12월 10일 이후 최초 체결 또는 갱신된 계약)
임대인의 갱신 거절 사유
- 2기 차임액 연체
- 거짓 또는 부정한 방법으로 임차
- 합의 하에 상당한 보상 제공
- 무단 전대
- 주택 파손 또는 멸실
- 임대인(또는 직계존비속)의 실거주 등

4. 임대료 인상, 제한이 있나요?

임대인은 임대료를 마음대로 올릴 수 없습니다. 주택임대차보호법은 임대료 인상률 상한선을 5%로 제한하고 있습니다. (단, 지자체별로 조례를 통해 5% 범위 내에서 달리 정할 수 있음)

5. 묵시적 갱신, 무엇인가요?

임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 2개월 전까지 계약 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면, 이전 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신되는 것을 말합니다. (묵시적 갱신 시 임차인은 언제든지 계약 해지 통지 가능, 3개월 후 효력 발생)

6. 주택임대차보호법, 분쟁 발생 시 어떻게 해야 할까요?

주택임대차분쟁조정위원회: 대한법률구조공단, 한국토지주택공사(LH), 한국부동산원 등에 설치된 분쟁조정위원회에 조정 신청
소송: 법원에 소송 제기 (변호사 상담 권장)
임차권등기명령:계약종료후 보증금을 못받았을경우, 이사가기전 반드시 임차권등기명령을 신청해야함.

7. 주택임대차보호법, 이것만은 꼭 기억하세요!

대항력: 주택 인도(이사) + 주민등록(전입신고)
우선변제권: 대항력 + 확정일자
최우선변제권: 소액 임차인 + 대항력
계약갱신청구권: 1회, 2년 (임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지)
임대료 인상 제한: 5% 이내 (지자체별 조례 확인)

구분	내용
대항력	주택 인도(이사) + 주민등록(전입신고) -> 제3자(새로운 집주인 등)에게 임차권 주장 가능
우선변제권	대항력 + 확정일자 -> 경매, 공매 시 다른 채권자보다 우선하여 보증금 변제
최우선변제권	소액 임차인 + 대항력 -> 경매, 공매 시 다른 채권자보다 우선하여 일정 금액 보증금 변제 (지역별 최우선변제금액 상이)
계약갱신청구권	1회, 2년 (임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사)
임대료 인상 제한	5% 이내 (지자체별 조례 확인)
묵시적 갱신	임대인, 임차인 모두 계약 갱신 거절 또는 조건 변경 통지 X -> 이전 계약과 동일 조건 자동 갱신 (임차인은 언제든지 계약 해지 통지 가능, 3개월 후 효력)
분쟁 발생 시	주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단, LH, 한국부동산원 등)에 조정 신청, 소송